Современные жилые комплексы часто предлагают жилье со свободной планировкой или стандартными решениями, которые не всегда удовлетворяют потребности владельцев. Многим хочется создать уникальное пространство, адаптированное под свои предпочтения и стиль жизни. Но, изменение конфигурации квартиры – это процесс, требующий не только творческого подхода, но и соблюдения норм законодательства.

В статье мы подробно разберем, какие работы можно проводить в новостройках, а какие запрещены. Также расскажем о том, что нужно учитывать при перепланировке.

Возможности и ограничения при перепланировке в новостройках

Перепланировка – это изменение начальной конфигурации помещений, установленной застройщиком. В новостройках часто предлагают свободную планировку, но это не означает, что внутри квартиры можно вносить любые корректировки без учета строительных норм. Перепланировка предполагает перенос или демонтаж внутренних стен, создание дополнительных помещений, расширение санузла и прочие изменения, влияющие на функционал и внешний вид жилья.

Часто владельцы новостроек стремятся объединить кухню с гостиной, создать гардеробную вместо кладовой, разделить большую комнату на две зоны, используя легкие перегородки. Перенос дверных проемов или увеличение санузла за счет коридоров тоже является популярным решением. Многие хотят обустроить рабочий кабинет в спальне, установить перегородки из стекла или превратить балкон в жилую зону. Каждое из данных изменений должно фиксироваться в проекте и согласовываться с уполномоченными органами.

Запрещенные работы регламентированы законодательством. Нельзя демонтировать несущие стены. Это может нарушить прочность конструкции всего дома. Запрещено переносить «мокрые» зоны (ванную, туалет, кухню) в жилые помещения. Связано это с потенциальными рисками протечек и ущербом соседям. По мнению replanmos.ru монтаж радиаторов отопления на лоджиях, балконах также недопустим, так как это увеличивает нагрузку на общедомовую систему и может нарушить тепловой баланс здания. Любые вмешательства в вентиляционные шахты или общедомовые инженерные коммуникации тоже под запретом.

Этапы согласования перепланировки в новостройке

Согласование начинается с подготовки проектной документации. Сначала нужно выбрать организацию, имеющую допуск СРО. Проверить наличие такого допуска можно в реестре Национального объединения проектировщиков. Без него компании не имеют права заниматься проектированием, поэтому сотрудничество с ними чревато отказом в согласовании.

После выбора организации создается проект перепланировки. В зависимости от запросов собственника и особенностей жилья можно заказать типовой вариант плана или заказать индивидуальное решение. Типовые проекты, утвержденные местными властями, подходят для стандартных изменений. Индивидуальное решение требуется, если планируемые корректировки выходя за рамки стандартных проектов или если квартира имеет уникальную конфигурацию. В любом случае документ должен учитывать строительные нормы и соответствовать требованиям законодательства.

Для создания заявки нужно собрать следующий комплект документов:

• паспорт собственника;
• правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения, долевого участия)
• проект перепланировки;
• техпаспорт помещения из БТИ;
• поэтажные план с экспликацией;
• заявление на перепланировку.

Если изменения затрагивают общее имущество дома (например, присоединение части лестничной площадки), нужно приложить протокол общего собрания жильцов с согласием на перепланировку. Если дом имеет статус объекта культурного наследия, понадобится разрешение органа охраны памятников.

Документы подаются через МФЦ, администрацию района или портал «Госуслуги». В разных регионах порядок подачи может отличаться, поэтому важно уточнить детали у местных властей. Рассмотрение заявки занимает до 45 рабочих дней. При необходимости исправлений заявитель получит соответствующее уведомление. После одобрения можно приступать к выполнению строительных работ.

Перепланировка в ипотечном жилье

Перепланировка в ипотечной квартире требует согласования не только с госорганами, но и с банком, предоставившим заем. Такое жилье находится в залоге, поэтому любые изменения, влияющие на его конструкцию и стоимость, возможны только с разрешения кредитора. Отсутствие согласия банка делает перепланировку несанкционированной, даже если она соответствует нормам законодательства.

Для согласования изменений нужно направить заявление в кредитную организацию. К нему необходимо приложить разработанный проект и перечень изменений, которые планируется внести. Банк изучает документы, чтобы убедиться, что перепланировка не приведет к ухудшению технического состояния жилья и не снизит его рыночную стоимость. В некоторых случаях кредитор может запросить дополнительную оценку квартиры до и после ремонта.

Банк вправе установить условия для согласования изменений. Среди них – страхование рисков, связанных с ремонтными работами и подписание дополнительного соглашения к ипотечному договору. Некоторые кредитные организации требуют внесения изменений в страховой полис недвижимости с учетом нового состояния жилья. Также может быть установлен контроль за выполнением работ в соответствии с согласованным проектом.

Чтобы избежать отказа, нужно заранее уточнить условия согласования в банке. Желательно предоставить максимально подробную информацию о запланированных изменениях и приложить полный комплект документов. Важно соблюдать все требования кредитной организации и не вносить изменения, которые могут вызвать сомнения в надежности объекта. Например, демонтаж несущих конструкций или перенос «мокрых» зон часто рассматриваются банком как факторы риска.

Получив разрешение, собственник может начать процесс согласования изменений с государственными органами. Без предварительного одобрения кредитора регистрировать изменения в ЕГРН или обращаться за разрешением в администрацию нельзя.

Что делать при уже выполненной перепланировке

Если перепланировка уже ранее была выполнена, но не была согласована, нужно принять меры для ее узаконивания. Сначала надо заказать технический паспорт квартиры в БТИ. Документ покажет, что фактическое состояние помещения не соответствует зарегистрированным данным. С этим паспортом и проектом перепланировки, владелец должен обратиться в администрации или жилищную инспекцию для оформления разрешения постфактум.

Для подачи документов понадобится стандартный пакет:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• техпаспорт с поэтажным планом;
• проект перепланировки;
• заявление.

Если перепланировка затрагивает общедомовое имущество, потребуется протокол собрания жильцов с согласием на изменения. В случае нарушения строительных норм или законов, инспекция может обязать устранить несоответствия.

Несогласованная перепланировка влечет штрафы. Их размер составляет от 2000 до 2500 рублей для физических лиц. Кроме штрафа владельцу выдается предписание о приведении жилья в первоначальный вид. Игнорирование предписаний приведет к суду. В некоторых случаях судебным решением квартиру могут выставить на торги. При этом собственнику выплачивается компенсация, которая часто оказывается значительно ниже рыночной стоимости.

Избежать продажи квартиры с торгов можно, если вовремя начать процесс легализации изменений. Если перепланировка соответствует нормам и не нарушает конструктивную безопасность здания, есть шанс узаконить ее через суд. Однако в случае серьезных нарушений, например, демонтажа несущих стен, суд обяжет восстановить прежнее состояние помещений. Чтобы избежать подобных ситуаций, важно заранее согласовывать все изменения в планировке, даже если они кажутся незначительными.

Полезные советы для собственников новостроек

Выбор проектной организации для согласования изменений в новостройке – ключевой этап, который определяет успех всего процесса. Желательно выбирать организации с опытом работы, положительными отзывами и портфолио. Уточняйте, включены ли в их услуги разработка технической документации с сопровождением процесса согласования.

Для успешного выполнения работ нужно заранее согласовать перепланировку с выбранной компанией. Объясните, какие именно изменения планируются и обсудите их соответствие строительным нормам. Типовой проект может быть быстрее и дешевле, но для нестандартных решений понадобится индивидуальная разработка. Убедитесь, что в проекте учтены конструктивные особенности квартиры и здание в целом.

Организация процесса должна быть последовательной. После подготовки проекта собираются необходимые документы. Важно проверить комплектность перед подачей заявления в жилищную инспекцию или администрацию. На этапе ремонта соблюдайте все указания проектной документации. Изменения, внесенные без согласования, могут стать причиной отказа в приемке.