Договор купли-продажи характеризуется многообразием предметов, которые приобретаются физическими лицами и организациями у предприятий и частных продавцов. Поэтому ошибки в таких договорах имеются самые разные. И все же в них можно выделить определенный перечень общих, встречающихся наиболее часто.

Также стоит заметить, что некоторые договоры (или факт перехода права собственности) необходимо регистрировать в госорганах, что требует соблюдение формы и требований по комплекту документов, приложений. Ошибки могут быть как глобальными, ведущими к признанию договора незаключенным или недействительным, так и достаточно мелкими, но также чувствительными по последствиям.

Ошибка №1 Несоблюдение установленной в законе формы договора

Эта ошибка актуальна для договора купли-продажи недвижимости. В ряде случаев требуется обязательное соблюдение нотариальной формы договора, простой письменной недостаточно:

• если со стороны продавца участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин, то есть, продается недвижимость или доля в ней, принадлежащая несовершеннолетнему или недееспособному;
• при оформлении покупки недвижимого имущества супругами в долевую собственность. Обязательно потребуется приложение нотариального удостоверенного брачного договора или нотариально удостоверенного договора купли-продажи;
• при продаже долей в недвижимости по отдельности;
• при оформлении ипотеки.

Несоблюдение формы приведет сначала к приостановке, а потом и к отказу в регистрации сделки и перехода права.

Ошибка №2 Технические ошибки при разработке договора

В договоре купли-продажи некоторых объектов требуется указание разнообразных характеристик, документов и т.д. Важно правильно указывать все реквизиты, в том числе, паспортные данные, наименования документов, латинских букв и т.д.

В каждом договоре, даже исполненном на типовой форме, должны быть дата, место заключения сделки и подписи обеих сторон, в противном случае возникнут сложности с исполнением или договор вообще могут признать незаключенным.

Одной из распространенных ошибок является отсутствие указания на документ, на основании которого действует представитель юридического лица. Помимо того, что нужно правильно отразить название должности и наименование документа, рекомендуется проверить эти самые документы на предмет наличия в них полномочий на заключение сделок и подписание договоров.

К договорам могут прилагаться расписки, счета, другие документы об оплате, акты приема-передачи (если в тексте не отражен факт оплаты и передачи), которые необходимо наделить реквизитами или отсылками к соглашению, датами, чтобы имелась возможность соотнести их с основным соглашением.

Ошибка №3 Неправильное или недостаточно точное указание предмета сделки

Эта ошибка нередко встречается и в других договора, например, поставки, дарения. Отсутствие согласованного сторонами предмета, в том числе, по виду, объему, ассортименту, количеству и состоянию в соглашении или приложениях может повлечь признание договора незаключенным (предмет – существенное условие договора купли-продажи) или отношений по купле-продаже бездоговорными, то есть, разовыми. Последнее влечет невозможность применения заложенных в договоре условий взаимодействия и штрафных санкций.

Если заключен договор на длительный срок, по которому предмет определяется в дополнительных документах, например, заявках, рекомендуется в основном соглашении предусмотреть четкий порядок оформления заказа и определения характеристик товара, порядок их согласования. При этом стоит включить в условия пункт о том, что приемка товара покупателем означает его согласие с представленным ассортиментом, комплектностью, количеством и т.д.

Ошибка №4 Включение неточных, расплывчатых формулировок, использование типовой формы

При составлении договора важно уделить внимание юридической терминологии и точности отражения фактов, так как текст соглашения трактуется по закону буквально. В то же время неоднозначные формулировки и отсутствие конкретики могут привести к спорам и разногласиям. Так, например, неграмотным с правовой точки зрения будет указывать в договоре срок для оплаты с применением фразы «с даты выставления счета на оплату». Дата – недостаточно четкая формулировка, используемая в быту, в юридических документах пишут «момент, день».

Типовая форма удобна при рядовых и разовых сделках, если же взаимоотношения нестандартные и длительные, их особенности должны быть отражены в тексте.

Ошибка №5 Отсутствие в договоре четко сформулированных условий о порядке передачи, проверки и оплаты товара

Эти условия не являются существенными и могут быть определены в соответствии с деловыми обычаями и стандартными условиями подобных сделок. Однако это может быть невыгодно сторонам, кроме того, привести к разногласиям и спорам. Необходимо недвусмысленно и с учетом особенностей взаимоотношений установить порядок приемки товара (сроки, уполномоченные лица, документация с образцами и т.д.), порядок и сроки определения недостатков и предъявления претензий; порядок и сроки оплаты.

Нередко порядок приемки и оплаты товара устанавливается в дополнительных соглашениях, заявках и других документах, например, если взаимоотношения длительные, системные. В этом случае рекомендуется четко описать в договоре порядок согласования данных условий и достижения представителями сторон взаимопонимания.

Ошибка №6 Отсутствие критериев определения существенности недостатков товара

Определить их бывает достаточно трудно, но отсутствие такого условия может привести к поставке товаров минимального качества и судебным разбирательствам по оценке существенности недостатков, включая экспертизу.

Выходом из ситуации может стать указание целей покупки, ссылка на документацию завода-производителя или техническую документацию.

Ошибка №7 Отсутствие упоминания об НДС при указании цены товара

Исходя из судебной практики в этом случае считается, что НДС включен в цену товара. Это означает, что продавец не сможет требовать с покупателя НДС сверх цены, что возможно приведет к получению им меньшей суммы, чем предполагалось.

Ошибка №8 Отсутствие в договоре условия об ограничении ответственности реальным ущербом

Эта ошибка может привести к взысканию в судебном порядке в случае нарушения обязательств не только реального ущерба, но и упущенной выгоды и косвенных убытков, размеры которых невозможно проконтролировать и сложно спрогнозировать.

Ошибка №9 Отсутствие указаний, при которых возможен односторонний отказ от договора

В этом случае расторгнуть его можно будет только по основаниям, указанным в Гражданском кодексе, например, при существенном изменении обстоятельств, которые довольно трудно в суде доказать.

Ошибка №10 Отсутствие условия о возможности досрочной доставки товара

Это означает, что покупатель может отказаться от досрочной доставки, что повлечет для продавца дополнительные расходы.

Помимо прочего всегда рекомендуется проверять контрагентов, как новых, так и старых (периодически актуализировать информацию), предмет сделки на отсутствие залога или иных притязаний третьих лиц, а всю документацию по сделкам хранить, включая электронную переписку. Законодатель предоставил достаточно возможностей сторонам по регулированию взаимоотношений для собственного удобства, и этим не стоит пренебрегать.

Читайте далее: Семь типичных ошибок договора аренды недвижимости

Не является офертой