Инвестиции в коворкинги перестали быть безоблачным направлением вложений — рынок столкнулся с новыми вызовами в 2025 году. Несмотря на рост спроса, операторы фиксируют замедление темпов развития, удлинение сроков окупаемости и усиление конкуренции за помещения. Разберем ключевые факторы риска, которые необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений.?
Дефицит предложения против роста спроса
Парадокс текущей ситуации заключается в том, что спрос на гибкие офисные пространства опережает предложение. В Москве к концу 2025 года запланировано открытие не более десяти новых площадок общей площадью около 37 - 41 тысяч квадратных метров — минимальный показатель за последние пять лет. Около 30% планируемых проектов реализуются по схеме Build-to-Suit, что еще больше ограничивает доступность помещений для независимых операторов.?
Вакантность площадей снизилась с 15-20% в 2023 году до 5-10% в 2024-ом, а текущая занятость достигла 80-85% в крупных сетевых проектах. Такая ситуация провоцирует рост ставок аренды: за период 2023-2025 годов цены выросли на 15-20%, а в сегменте почасовой аренды, например, для рынка Санкт-Петербурга, зафиксирован прирост на 17%.?
Риск насыщения рынка
Москва и Санкт-Петербург приближаются к точке насыщения. Общий объем предложения гибких офисов в столице оценивается в 400-450 тысяч квадратных метров. Дальнейшее расширение ограничено не только недостатком подходящих помещений, но и изменением структуры спроса — фрилансеры и индивидуальные предприниматели, составлявшие основу клиентской базы, уступили место малому и микробизнесу.?
В структуре арендаторов лидируют IT-компании (около 33%), консалтинг и бизнес-услуги (22%), транспортно-логистический сектор (17%). Появление в числе клиентов госучреждений (5-8% от общего объема спроса) и производственных компаний меняет требования к формату пространств. Инвесторам приходится переориентироваться на более крупные форматы — сервисные офисы для команд, а не индивидуальные рабочие места.?
Удлинение сроков окупаемости
Москва представляет собой пример того, как насыщение рынка влияет на финансовые показатели проектов. Операторы инвестируют в дополнительные сервисы и комьюнити-функции, чтобы создать конкурентное преимущество.?
Договоры на аренду двух-четырех рабочих мест становятся менее рентабельными по сравнению с крупными клиентами. Стратегия укрупнения клиентской базы требует больших инвестиций в маркетинг и изменения операционной модели — переход от гибкости к стабильности снижает маржинальность бизнеса на начальном этапе.?
Конкуренция с классическими форматами
Коворкинги постепенно превращаются в конкурентов бизнес-центрам, особенно для компаний нового поколения. Однако это создает дополнительный риск: арендодатели традиционных офисных помещений начинают предлагать более гибкие условия, сокращая преимущество коворкингов. По данным за 3 квартала 2025 года, спрос на аренду классических офисов в Москве сократился на 48%, что косвенно указывает на перераспределение рынка.?
Крупные сетевые операторы укрепляют позиции за счет возможности предложить «единый абонемент» с доступом к разным локациям. Независимым игрокам приходится искать нишевые направления: пространства для творческих индустрий, образовательных форматов или семейных предпринимателей. Такая специализация снижает потенциальную аудиторию и увеличивает маркетинговые расходы.?
Операционные риски
Переосмысление формата коворкинга привело к усложнению операционной модели. Современные пространства предлагают полный спектр бизнес-услуг: от базовой инфраструктуры до комплексного сервиса с технической поддержкой, круглосуточным доступом и атмосферой для нетворкинга (источник).
Если ранее основной задачей было обеспечить рабочее место с базовой инфраструктурой, то теперь арендаторы ожидают полного спектра бизнес-услуг. Представители консервативных отраслей и госсектора требуют более строгого соблюдения стандартов безопасности и конфиденциальности.?
Работа с множеством резидентов повышает риск утечки информации, что критично для технологичных производств. Это ограничивает потенциальную клиентскую базу и требует дополнительных инвестиций в системы защиты данных и зонирование пространства.?
Финансовые прогнозы
Коворкинг как бизнес-модель сохраняет перспективность только для крупных сетевых проектов, где прибыльность в одной локации компенсирует убыточность в другой. Инвестиционный риск остается на уровне выше среднего из-за непредсказуемости поведения целевой аудитории в условиях экономической нестабильности.?
Экономические потрясения создают двойственную ситуацию: с одной стороны, компании стремятся оптимизировать операционные расходы и уходить от капитальных затрат, что делает коворкинги привлекательным вариантом. С другой стороны, волатильность спроса усложняет прогнозирование загрузки и планирование доходности.?
Стратегии снижения рисков
Операторы переориентируются на привлечение крупных клиентов с долгосрочными договорами — это снижает волатильность и обеспечивает предсказуемый денежный поток. Увеличение сроков аренды и арендуемых площадей в каждом договоре становится приоритетом.?
Второй путь — развитие нишевых проектов с четко определенной аудиторией. Персонализация услуг позволяет выстроить лояльное комьюнити и снизить отток клиентов. Однако такая стратегия требует глубокого понимания потребностей целевой группы и готовности инвестировать в уникальные сервисы.
Перспективы на 5-7 лет
Рынок движется в двух направлениях: укрепление федеральных сетей с возможностью межгородского доступа и развитие узкоспециализированных пространств. Такой дуализм обеспечит баланс между масштабом и персонализацией, но потребует от инвесторов четкого определения стратегии.?
Инвестиции в коворкинги сохраняют актуальность при условии тщательного анализа локации, целевой аудитории и конкурентной среды. Ставка на крупных корпоративных клиентов, диверсификация услуг и создание дополнительной ценности через комьюнити-функции становятся ключевыми факторами успеха в условиях меняющегося рынка.