Что произошло

На рынке коммерческой недвижимости офисы обычно делят на классы A, B, C и D. Класс офиса определяется уровнем самого бизнес-центра - его расположением, техническим оснащением, управлением и инфраструктурой.

Бизнес-центры класса A изначально проектируются как офисные здания. Они расположены в ключевых деловых зонах, имеют мощные инженерные системы, свободную планировку, высокие потолки, панорамное остекление и подземный или наземный паркинг. Класс B - это зачастую объекты, построенные 10–20 лет назад. В них электросети, вентиляция, кондиционирование менее мощные, планировка чаще кабинетная: узкие коридоры и комнаты на два-шесть человек. Общих зон, кухонь и переговорных минимум, а возможности перепланировки ограничены несущими стенами. Классы С и D представлены в основном адаптированным фондом - это бывшие административные корпуса заводов, НИИ или учебных заведений, переделанные под офисы. Для них характерны низкие потолки, плохая звукоизоляция и слабые сети, которые не рассчитаны на современное количество техники. Парковка здесь обычно стихийная, а ремонт - базовый.

В Самаре, согласно данным исследования консалтингового агентства Advisorʼs Boutique, вышедшего в сентябре прошлого года, наблюдается определенный перекос между классами офисной недвижимости. Из 594 тыс кв. м офисов классов A и B на престижный сегмент приходится всего 12% площадей. Остальные 88% составляют офисы класса B. С заполняемостью же картина противоположная: в классе A cвободными остаются лишь считанные метры (4% вакантности), тогда как в классе B пустует почти 30% зданий. Таким образом, хоть город и располагает значительным офисным фондом, но большая его часть не соответствует текущим требованиям бизнеса.

Новый формат офисных пространств

Основная причина возросшего спроса на качественные пространства в том, что арендаторы, в основном это рынок b2b, начали рассматривать офис как инструмент управления бизнесом и персоналом. Компании конкурируют за специалистов и понимают, что рабочая среда влияет на привлечение и удержание сотрудников.

При этом наблюдается еще один важный сдвиг: в классической модели аренды компания заезжала в пустую "коробку", инвестировала в ремонт и тем самым фактически фиксировала себя в офисе на длительный срок. В текущих экономических условиях бизнес избегает такой связки и все чаще выбирает формат "офис как услуга". Он предполагает аренду полностью готового пространства с отделкой, мебелью и техникой, где клининг, охрана и прочий сервис организованы оператором площадки, а сам арендатор не привязан к жестким долгосрочным договорам и может арендовать офис на любой срок (месяц, квартал или год).

Такой запрос бизнеса сформировал сегмент гибких, или, иначе, сервисных рабочих пространств, объединяющих удобство "офиса как услуги" и стандарты премиального класса офисной недвижимости. Как правило они представлены в двух форматах: коворкинги и смарт-офисы. Коворкинги ориентированы на фрилансеров и микрокоманды, подразумевают аренду отдельных рабочих мест в открытых зонах. Смарт-офисы, напротив, представляют собой обособленные блоки для одной компании. Но общее между ними то, что арендатор избавляется от административной рутины и получает гибкие условия аренды.

В последние годы крупнейшие российские корпорации регулярно арендуют готовые площади целыми этажами и даже зданиями. Например, "Яндекс" занимает около 4 000 м² (около 600 рабочих мест) в гибком офисе Flexity в бизнес‑центре "Павелецкая плаза", а LʼOréal арендовала около 6444 м² (примерно 835 рабочих мест) в гибком офисе AFI Flex Галерея у Белорусского вокзала. Обе сделки вошли в число крупнейших на рынке готовых офисов класса A в 2025 году.

Согласно статистике, в Москве вакантность в сервисных пространствах класса А стабильно держится на уровне 8-10%, что значительно ниже показателей классической аренды, а арендные ставки из‑за дефицита предложений растут. Этот тренд распространяется и на регионы. Так, в Екатеринбурге и Казани сегмент сервисных офисов уже сформирован и представлен федеральными операторами SOK и СОЛЬ, предлагающими готовые офисы, коворкинг‑пространства и переговорные. Их загруженность также близка к 100%.

В Самаре рынок премиальных гибких пространств пока находится на стадии формирования. В городе представлено достаточное количество коворкингов, однако почти все они сосредоточены в зданиях класса B. А офисов, которые сочетали бы в себе статус престижного бизнес-центра класса А и полный пакет сервиса под ключ, в регионе на данный момент не представлено.

Какие коворкинги и смарт-офисы класса A и B существуют в Самаре:

Первый в своем классе

Анонсированный в конце января проект Optima Space от ГК "Аник" фактически создает нишу сервисных офисов премиум-класса в Самаре. Это первый в городе сервисный офис уровня класса A, реализуемый в формате "офис как услуга". Острая потребность в формате подтверждается предбронированием: около 80% площадей Optima Space было занято еще на этапе анонса.

Optima Space разместится в строящемся офисном центре "АЛЬПЕТРА" на пересечении Московского шоссе и улицы Киевской. Проект включает 1880 кв. м площадей на 405 рабочих мест и ориентирован на команды компаний среднего и крупного бизнеса. Концепция построена по принципу "все включено": фиксированная стоимость рабочего места - в среднем 25 000 рублей - включает дизайнерскую отделку, мебель, IT-инфраструктуру, круглосуточную охрану, клининг, работу рецепции и доступ к лаунж-зонам.

Как рассказал в своем Telegram-канале глава ГК "Аник" Виталий Паймуков, основой для нового проекта стал опыт компании, полученный в предыдущем проекте - пространстве Profit Rooms, где отдельные элементы формата "офис с сервисом" были протестированы на практике. Проект прошел несколько фаз рыночного цикла и продемонстрировал устойчивость бизнес-модели: заполняемость площадки стабильно превышает 90%, а выручка за последний год составила около 56 млн рублей в год при чистой марже порядка 50%. Этот опыт подтвердил долгосрочный спрос на гибкие офисные решения и стал основанием для масштабирования модели в формате полноценного сервисного офиса класса A.

Общий объем инвестиций в проект Optima Space составляет 144 млн рублей, из которых 24 млн - это собственные средства ГК "Аник", а 90 млн - привлеченные средства частных инвесторов. На текущий момент в рамках первой эмиссии привлечено 32 млн рублей от 18 инвесторов. "Минимальный вход в наш объект - 600000 рублей, а потенциальная доходность инвестиций по бизнес-плану может составить до 35% годовых. Как основатель я беру на себя документальную ответственность обеспечить доходность минимум 18 - 22% годовых, в зависимости от точки входа в объект", - заявил Виталий Паймуков.